山永株式会社

築20年のマンションでは、鉄筋コンクリート造の構造躯体自体はまだ十分な耐久性を保っていることが多い一方で、住戸内の設備や内装には寿命を迎えるものが増えてきます。ここでは、築20年前後のマンションで特に注意したい劣化のポイントをご紹介します。

■給湯器や水栓はそろそろ寿命？水回り設備の劣化サイン

給湯器の寿命は、一般的に約10年とされています。一般社団法人日本ガス石油機器工業会でも、家庭用ガス給湯器の設計標準使用期間を10年と定めており、築20年のマンションでは、すでに交換済みでない限り2回目の交換時期を迎えている計算になります。

「お湯の温度が安定しない」「異音がする」「お湯が出るまでに時間がかかる」といった症状が出ている場合は、劣化が進んでいるサインです。不完全燃焼によるガス漏れや一酸化炭素の発生といった安全面のリスクもあるため、こうした症状を感じたら早めの点検・交換をおすすめします。

また、キッチンやお風呂などの水栓金具も、パッキンの劣化や水漏れが起こりやすくなる時期です。少量の水漏れであっても放置すると水道代がかさむだけでなく、カビの発生や建材の劣化につながることがあります。

■壁紙や床の汚れが気になる？内装の経年劣化

壁紙（クロス）は、日常生活の中で少しずつ汚れや変色が進んでいく内装材です。手垢や生活汚れの蓄積、紫外線による色あせ、湿気による継ぎ目の浮きや剥がれなどが、築20年を迎える頃には目に見える形で現れてきます。

フローリングについても、傷やきしみが気になり始める時期です。日々の生活の中で変化がゆっくり進むため気づきにくいのですが、新しいものと比べると室内の印象が大きく違うことがあります。

壁紙やフローリングの劣化は安全性に直結するものではありませんが、住まいの快適性や見た目の印象に大きく影響します。気になり始めたら張り替えを検討してみてはいかがでしょうか。

■共用部分の劣化は管理組合に確認しよう

マンションでは、外壁や屋上防水、エレベーター、給排水管の共用部分など、個人ではリフォームできない箇所も多くあります。こうした共用部分は、管理組合が作成する長期修繕計画に基づいて修繕が行われるのが一般的です。

国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、マンションの大規模修繕工事は12～15年周期での実施が推奨されています。築20年のマンションでは、通常第1回目の大規模修繕工事を終え、第2回目の計画が検討される時期にあたります。

ご自身のお住まいの修繕計画がどのように進んでいるか、管理組合の議事録や修繕積立金の状況を確認しておくと安心です。

劣化のサインが見られたからといって、すべてを一度にリフォームする必要はありません。「安全性」「生活への影響」「資産価値」の3つの視点で、優先順位をつけて判断することが大切です。

■安全性に関わる劣化はすぐ対応が必要

リフォームの判断で最も優先すべきなのは、安全性に関わる劣化です。たとえば、給湯器の経年劣化による不完全燃焼は、一酸化炭素中毒やガス漏れなどの深刻な事故につながるおそれがあります。一般社団法人日本ガス石油機器工業会でも、長期使用によるリスクについて注意喚起を行っています。

また、給排水管の劣化による水漏れは、マンションの場合、階下の住戸に被害が及ぶ可能性があります。水漏れによる損害賠償問題に発展するケースもあるため、異常を感じたら早急に専門業者に点検を依頼しましょう。

こうした安全面に直結する設備の不具合は「まだ使えるから」と放置せず、すぐに対応することが大切です。

■毎日の暮らしに不便を感じたら検討のタイミング

日常生活の中で不便を感じ始めたら、それはリフォームを検討するタイミングです。安全性に直結しない劣化であっても、快適な暮らしを守るためには早めの対応がおすすめです。

「お湯の温度が安定しない」「壁紙の剥がれが目立ってきた」「床のきしみが気になる」「建具の開閉がスムーズでない」といった症状は、築20年前後のマンションでよく見られるものです。

一つひとつは小さな不具合でも、積み重なると住まいの快適性が大きく損なわれてしまいます。「まだ使えるから」と後回しにせず、気になる箇所が複数出てきたら一度プロに相談してみることをおすすめします。

■資産価値を保つためにもリフォームは有効

国土交通省の資料では、適切な設備更新やリフォームを行うことで、住宅の使用価値が向上するとされています。従来、築20～25年で建物の市場価値がゼロになるという慣行がありましたが、リフォームによる価値向上を建物価格に反映すべきという方向で議論が進められています。

将来の売却や賃貸を見据えた場合にも、築20年前後でのリフォームは資産価値の維持に有効です。特に水回りの設備や内装を新しくしておくことで、購入希望者への印象が大きく変わります。

「まだ使えるから」「費用がかかるから」とリフォームを先送りにしてしまう方は少なくありません。しかし、劣化を放置すると修繕費用が大きく膨らんだり、近隣トラブルに発展したりするリスクがあります。

■築30年を超えると修繕費用は大幅に跳ね上がる

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインによると、マンションの第2回目の大規模修繕工事（築24年前後）では、第1回目で部分的な補修で済んでいた箇所も、撤去・交換が必要になるケースがあるとされています。

屋上防水は第1回目では部分補修で対応できても、第2回目では既存の防水層を撤去して新たに施工する必要が生じることがあります。また、機械式駐車場がある場合は、装置の入れ替え時期の目安が20年前後とされており、大きな費用が発生します。

築20年のうちに対処しておくことで、築30年以降の修繕費を抑えることにつながります。「今のうちにやっておく」という意識が、長い目で見ると大きな節約になるのです。

■水漏れや設備故障は近隣トラブルの原因にも

マンションにお住まいの場合、水漏れは特に注意が必要な問題です。給排水管の劣化や接続部分の不具合による漏水は、階下の住戸に被害を及ぼす可能性があり、損害賠償の問題に発展するケースもあります。

また、水漏れを放置すると床下に水が侵入し、湿気によるカビの発生や建材の腐食が進むこともあります。修繕の規模が大きくなるほど費用も高額になるため、小さな異変に気づいた段階で早めに対応することが重要です。

マンションでは自分だけでなく、他の入居者の暮らしにも影響を与えることがあります。住まいの安全を守るためにも、設備の状態には定期的に目を配りましょう。

リフォームを検討する際、すべてを一度に行う必要はありません。優先順位をつけて進めることで、費用を抑えながらも快適で安全な住まいを保つことができます。ここでは、特に見直したいポイントを順番にご紹介します。

■まずは給湯器・給排水管など「安全に関わる設備」から

最優先で確認したいのは、安全性に直結する設備です。

国税庁の耐用年数表では、「給排水又は衛生設備及びガス設備」の法定耐用年数は15年とされており、築20年ではすでにこの期間を超えています。給排水管についても、素材によって寿命は異なりますが、築20年を過ぎたら一度点検をしておくと安心です。

異音や水漏れ、温度の不安定さなどの症状がなくても、使用年数を目安に定期的な点検を心がけましょう。

■キッチン・お風呂・トイレなど「水回り」の見直し

水回りの設備は、毎日使うものだからこそ劣化が進みやすい箇所です。システムキッチンやユニットバスは15～20年が交換の目安とされており、築20年のマンションではちょうどリフォームを検討する時期にあたります。

トイレについても、築20年前後では節水型への交換を検討すると、水道代の節約にもつながります。水回りの設備をまとめてリフォームすることで、工事の効率がよくなり、費用を抑えやすくなるというメリットもあります。まずは気になる箇所から、専門業者に相談してみましょう。

■壁紙・フローリングなど「内装」のリフレッシュ

壁紙やフローリングの張り替えは、安全性への影響が少ないため優先度は低くなりますが、室内の印象を大きく変えられるリフォームです。

壁紙を新しくすることで、部屋全体が明るくなり、住まいの雰囲気をリフレッシュすることができます。水回りのリフォームと同時に行うと、工事の効率がよくなるため、まとめて検討するのもおすすめです。

「住まい全体を一新するほどの予算はないけれど、少しでもきれいにしたい」という場合は、特に汚れや劣化が目立つ箇所を中心に部分的な張り替えを行う方法もあります。

今回は、築20年のマンションで起こりやすい劣化や、リフォームの判断基準、放置した場合のリスク、優先すべきポイントについて解説しました。

・構造躯体の耐久性はまだ十分だが、給湯器・給排水管などの設備は寿命を迎える時期 ・壁紙や床材など内装にも劣化が現れ始める

・「安全性」「快適性」「資産価値」の3つの視点で優先順位をつけることが大切

・「まだ大丈夫」と放置すると、将来的に修繕費の増大や近隣トラブルにつながるリスクがある

小さな劣化のサインを見逃さず、早めに対応することが修繕費を抑えるポイントです。

もし、お住まいのマンションで設備や内装のことで気になることがあれば、お気軽に私たち山永にご相談ください。地域密着で住まいのリフォームを手がけてきた私たちが、お住まいの状況やご希望に合わせた最適なご提案をいたします。まずはお気軽にお問い合わせください。